鄭州推出“房票”制度 樓市去庫存戰打響

鄭州推出“房票”制度 樓市去庫存戰打響
2022年06月20日 17:25 市場資訊

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  來源:中國房地產報

  對全社會來說,房票模式可能加速推進舊改和棚改,釋放居民自住和改善性住房需求,拉動房地產開發投資。

  中房報記者 許倩丨北京報道

  時隔7年,棚戶拆遷安置中的“房票”制度,再現江湖。

  6月20日,鄭州市政府官網發布了《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法(暫行)》(以下簡稱“辦法”)。根據辦法,鄭州中心城區的棚戶區改造將推行房票安置,對被征收人使用房票購買商品住房,給予安置補償權益金額8%獎勵,且不計入家庭限購套數。

  辦法稱,此舉是“為進一步加快新型城鎮化建設,拓寬鄭州市大棚戶區改造安置渠道,滿足人民群眾對安置房屋的多樣化需求”,“本辦法自公布之日起實施,有效期至2024年12月31日”。

  不獨鄭州。更早些時候,河南信陽、許昌,湖北鄂州,浙江紹興、溫州等地相繼推出“房票政策”,拆遷戶可憑房票選購商品房安置。但相比之下,鄭州作為曾被住建部點名的22個房地產熱點城市之一,亦啟動房票制度,引發市場熱議。

  “房票安置的政策創新,意味著房地產單一維度的需求刺激已經過時,必須要制定更加精細化、滿足居民心理訴求的政策,才能引導需求釋放。鄭州,從3月初大力推進棚改貨幣化安置到房票安置,是政策優化調整,有利于去庫存,有利于降低棚改成本,更重要的是能夠滿足居民對美好生活的訴求。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

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  重啟“房票”制度

  在傳統征地環節,既存在貨幣化安置,也存在實物安置。在選擇貨幣化安置的前提之下,又有貨幣安置的主流模式和房票安置的特殊模式。

  所謂房票安置,是征收人比照貨幣安置、產權調換的政策,將計劃安置的房屋轉化為貨幣,以房票形式出具給被征收人,由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產開發企業購買商品房(含住宅與非住宅)的一種房屋安置方式。被征收人選擇房票安置的,視同放棄房屋產權調換。

  早在2015年,我國就有城市在棚戶拆遷安置中推出“房票”制度。2016年開始,上一輪全國房地產去庫存大潮下,越來越多城市推行“房票制度”,如庫存高企的鄂爾多斯、紹興、金華、義烏、衢州、奉化、湖州等地。直到2018年后,棚改貨幣化隨著權限被強制收回,“房票”制度才銷聲匿跡。

  如今,在房地產下行壓力之下,“房票”制度再次重啟。

  根據鄭州市發布辦法,將對棚戶區改造實施房票安置,被征收人可使用房票在所有參與房票安置工作的房地產開發企業所提供的商品房中自行選擇,實施區域為鄭州市中心城區,即中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區、鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區。

  政策為接受房票安置者設置了豐厚的獎勵和優惠政策,涉及資金、購房區域選擇、購房資格、契稅減免、子女入學資格等。

  比如,被征收人選擇房票安置的,安置補償權益按照房屋征收與補償相關規定計算后,由征收人給予安置補償權益金額8%的獎勵,作為房票安置政策性獎勵,列入房票票面金額,同時以現金方式獎勵被征收人3個月的過渡費。

  使用房票購房,不限定于房票核發機構所在行政區域;購買的房產也不計入家庭限購套數,并享受相應的稅收減免;對于子女入學,可憑商品房買賣合同,在新購房屋所在學區辦理子女入學手續。

  辦法明確,房票實行實名制,持有人為被征收房屋的所有權人,使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近親屬范圍內。房票不得轉讓、贈與、抵押、質押、套現。

  房票持有使用期限自房票核發之日起計算,最長不超過12個月,被征收人應在房票有效期內購房支付。逾期未使用的,視同自行放棄房票安置,重新按照貨幣補償方式進行安置,不再享受房票安置相應的政策性獎勵。

  值得注意的是,使用房票購房時也有“最低消費標準”,即購房款應不低于房票票面金額的90%。達到該比例且購房后房票還有余額的,被征收人可向征收人申領剩余貨幣。

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  新一輪樓市去庫存

  “房票”制度重啟的背后,是部分城市賣不動的房子和積壓得越來越高的房地產庫存。

  諸葛找房數據顯示,今年4月,鄭州新建商品住宅成交6892套,環比3月下跌11.25%;5月,鄭州新建商品住宅成交4884套,環比繼續下跌29.14%,同比下跌73.54%。整個2021年,鄭州新房銷售套數不及2018年一半。

  另據克而瑞統計,截至2021年末,鄭州涉及停工、延期交付問題項目總套數2.52萬套,占2021年成交總套數比重達到28%,數量居重點二線城市前列,占比居24個重點監測城市首位。

  顯然,諸多利好政策并未達到“救市”效果。目前,鄭州商品房狹義庫存1395萬平方米,去化周期高達34個月。

  3月1日時,鄭州市發布關于促進房地產業良性循環和健康發展的19條政策。按照政策,鄭州市將集中利用3年時間,大力推進大棚戶區改造項目貨幣化安置,確保2024年群眾回遷安置全部完成。

  鄭州樓市曾嘗到過棚改貨幣化安置的甜頭。按照鄭州市政府公布數據,2015年~2017年,鄭州每年新開工棚戶區改造住房都在10萬套以上,3年間改造的棚戶區住房數量總計占河南全省目標近三分之一。2016年后,棚改轉向貨幣化安置,鄭州提出“力爭貨幣化安置率達到50%”。彼時,大量手持現金的拆遷戶涌入樓市,迅速推高價格。

  但歷史很難重現,現在整個房地產和經濟層面所面臨壓力更大,居民購房信心普遍不足。另一方面,貨幣化安置需要政府投入大量資金,而受土地拍賣市場降溫影響,鄭州的財政收入也在下滑。

  截至記者發稿,今年首輪土拍鄭州尚未推出。但在去年第三輪土地拍賣中,鄭州共掛牌25宗宅地,其中11宗終止出讓,流拍率增至44%;成功出讓的14宗地塊中,12宗地塊均底價成交,整體溢價率降至0.64%。

  數據顯示,2021年鄭州土地財政依賴度高達100%,處于超高等級。今年1~4月,鄭州財政收入為436.12億元,同比減少4.5%。其中4月份鄭州財政收入僅79.43億元,同比減少28.2%。

  3個多月后,鄭州貨幣化安置變成了一張房票。多位業內人士認為,房票模式之下,地方政府在拆遷補償方面支付壓力大幅下降,可以使得地方財政資金起到“四兩撥千斤”的作用。

  中信證券分析師陳聰認為,當前房地產政策關鍵在于能否找到一個可以因城施策,滿足各方需要,不至于刺激核心城市房價上漲,又可以切實推動低線城市銷售復蘇的手段,正如2015年時棚改貨幣化推廣一樣。

  他認為,對全社會來說,房票模式可能加速推進舊改和棚改,釋放居民自住和改善性住房需求,拉動房地產開發投資。而且,由于房票是限區域的,故而因城施策是完全可能的,房票一般不會造成一線城市房價上漲。房票模式如果推廣,可能有助于因城施策,推動房地產產業鏈復蘇。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,對于政府來說,若是房票推進工作到位,可以減少或取消安置房建設,客觀上減少了政府直接建設此類住房的壓力。同時,此類房票產生的購房需求釋放,客觀上也保障了此類購房資金留在住房領域,也是保證財政體系穩定、防范購房資金流向非房地產領域的重要體現,真正帶動所在區域和城市的住房消費市場。房企需要積極關注此類持有房票群體的購買力。

  但房票模式也存在一定不確定性。有房票的消費者能否重拾購房信心,房票政策能否擴圍至更多城市,猶待觀察。

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責任編輯:李墨軒

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