地產政策|“房票”的潛力

地產政策|“房票”的潛力
2022年06月20日 08:46 市場資訊

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陳聰 楊帆 于翔 張全國

信陽、許昌、鄂州等地政府近期發布“房票”政策,紹興在6月初政府新聞發布會提到了“房票”政策。結合央視網、人民網等媒體報道,其他一些城市也在探索“房票”政策。

穩增長政策預計將繼續加碼,地產因城施策不斷推進。

后疫情時代經濟逐步企穩,5月各項經濟數據環比4月均有所改善,但是穩增長壓力仍然較大,預計后續逆周期政策將繼續加碼。6月15日國家統計局新聞發言人付凌暉表示,“房地產的產業鏈比較長,對相關行業的拉動比較大。隨著房地產市場的逐步趨穩,相信下半年對經濟穩定的作用會逐步顯現”。目前地產數據雖較4月有所改善,但是5月銷售面積單月同比仍為-32%,房地產開發投資單月同比為-8%,地產支持政策的出臺仍十分必要。4月底政治局會議強調“支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展”,5月央行降低全國首套房貸款利率下限,同時5年期以上LPR報價下調15bp,地產托底態度十分明確。我們認為,未來地產政策仍將繼續出臺,或更多以地方政府因城施策為主,其形式將更加靈活、精準。

房票是征收房屋過程中貨幣化安置和購置商品房掛鉤的一種跨期結算模式探索。

在傳統的征地環節,既存在貨幣化安置,也存在實物安置。在選擇貨幣化安置的前提之下,又有貨幣安置的主流模式,和房票安置的特殊模式。各地房票的規定略有不同,但一般來說,如果被征收人選擇房票安置,就意味著既放棄房屋產權調換,也不領取現金,而是以一種未來可以用于購房的結算憑證,在一定的期限內,抵扣購房價款。各地一般會設置獎勵金額,即選擇房票的居民,其抵扣房款的規模,一般要大于選擇現金補償居民所能獲得的補償款。另外,一些地方對房票的使用期限是有約束的。在開發企業取得房票之后,再向政府申請結算。

房票模式如果推廣,可能有助于因城施策,推動房地產產業鏈復蘇。

相比傳統的拆遷補償模式,包括棚改貨幣化的主流做法,房票模式之下,地方政府在拆遷補償方面的支付壓力大幅下降了,啟動資金的問題得到了解決,而土地出讓的回款時間則沒有明顯變化。由于房票的存在,政府的拆遷補償款實際是在開發企業完成銷售行為之后,以相應對價支付給開發企業,政府現金流出的時間明顯推遲了。對開發企業來說,領取房票的居民是更具確定性的潛在購房人,市場銷售熱度可能有所提升。對被拆遷者來說,由于房票金額一般要大于貨幣補償金額,其買房的實際負擔下降,也取得了實惠。對全社會來說,房票模式可能加速推進舊改和棚改,釋放居民自住和改善性住房需求,拉動房地產開發投資。而且,由于房票是限區域的,故而因城施策是完全可能的,房票一般不會造成一線城市房價上漲。

風險因素:

房票模式的不確定性。不過,如果居民整體對購房置業缺乏信心,則即便給予優惠,居民也可能會選擇現金補償。比較熱銷的項目應該偏好收回現金而為使用房票設置各種阻礙,相對滯銷的項目,有房票的消費者又不愿意選,故而盡可能加速房票結算兌付,可能是需要配合考慮的。房票雖然延遲了地方的支付,盤活了現金流,但卻也增加了地方的拆遷補償總代價(因為房票金額更大)。更重要的是,房票政策目前僅在少數城市推行,其如何和全國的住房差別化信貸等政策對接,是否可以在更廣闊的區域范圍適用,仍明顯有不確定性。

房票模式可能具備潛力,對房地產產業鏈不宜過分悲觀。

我們認為,當前房地產政策的關鍵在于,能否找到一個可以因城施策,滿足各方需要,不至于刺激核心城市房價上漲,又可以切實推動低線城市銷售復蘇的手段,正如2015年時棚改貨幣化的推廣一樣。雖然當前我國住房的整體存量規模并不低,但老舊房屋數量不小,居民提升居住品質的需求遠未得到滿足,且短期穩增長的壓力之下,房票模式確實具備進一步探索和推廣的可能性。我們認為,不宜對房地產產業鏈過于悲觀,在諸多政策配合之下,市場基本面有望在三季度開始進一步復蘇。

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